关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见

厦门市《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》政策解读

厦门市自然资源和规划局、住房和建设局印发的《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》（2025 年 8 月 18 日起施行，有效期 5 年），明确城镇老旧小区自主更新改造指建筑使用年限 40 年以上、结构差、功能不全或经鉴定为 C/D 级危房的多层 / 高层住宅楼的自主原地翻建（不可移动文物等除外），遵循 “业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜” 原则，需全体业主书面同意。资金由业主自筹，可通过公积金、维修资金等渠道筹措，改造方式包括单栋独立、多栋联合、整体改造三种。经批准可增加不超过原面积 20% 的建筑面积（10% 用于电梯及配套，10% 用于住宅扩面），并明确了实施程序及相关优惠政策。

■ 一、背景依据

城镇老旧小区更新改造属于国家关于实施城市更新行动的重要决策部署任务。近年来，江苏南京、浙江杭州等地个别老旧小区由业主作为出资主体，政府给予政策、部分费用支持，通过业主自主更新改造，对老旧小区楼房实行原拆原建，消除了安全隐患，并同步完善部分功能设施，促进了业主居住品质提升。

为提供更多的更新改造路径选择，按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《厦门经济特区城市更新条例》，并借鉴兄弟省市做法，制定了《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）。

■ 二、起草过程

《指导意见》在原市规划局与市国土房产局联合出台的《厦门市预制板房屋自主集资改造指导意见（试行）》（厦规〔2014〕94号）基础上开展。我局对原意见的实施情况、相关政策情况及项目案例经验等进行了调研，参考借鉴了南京、杭州等城市做法，同时征求了相关部门、区政府及公众的意见，并会同思明区、相关部门进行了场景模拟，经修改完善后，形成《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见（送审稿）》报市政府研究。2024年10月9日经市政府专题会议研究，按照会议意见修改完善后，于2025年7月3日经市政府常务会议研究原则同意，由我局会同市住建局印发实施。

■ 三、主要内容

《指导意见》包括适用范围、资金筹措、改造方式、实施主体、支持政策、技术要求和实施程序，主要内容如下：

（一）适用范围

城镇老旧小区内多户业主的多层或高层住宅楼，存在以下情形之一的，房屋所有权人可申请开展自主原地翻建：

一是建筑使用年限40年以上、建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的；

二是因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

本市单位自管房的危房改造可参照执行。

（二）资金筹集

遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，自主更新改造建设资金由房屋所有权人自行协商出资比例，可以按照原建筑面积比例承担。房屋所有权人可按规定提取住房公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。

（三）改造方式

自主更新改造可按照单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造以及老旧小区整体改造三种方式实施。其中单栋住宅独立改造原则上应在原建筑基底范围内实施；相邻多栋住宅联合改造，按照民法典规定，经由小区业主共同表决同意的，可突破原有建筑基底进行优化设计以及开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施；老旧小区整体改造的，可按国家、省、市城市更新有关规定执行。

（四）支持政策

一是支持增容扩面。在日照等条件允许的前提下，项目建设可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。

因增设电梯、公共开放架空空间、建设公共服务及配套设施增加的建筑面积，以及新增地下空间开发且由全体业主共有的建筑面积，根据国务院办公厅有关文件规定，不需要补交土地价款。

因原有住宅按套扩面的，需要补交土地价款。可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时补交。按申请受理时点的市场评估价补交土地价款。未补交土地价款的，登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质。

二是财政资金扶持。自主更新改造项目，按照规定享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，以及按规定享受相应补助。

（五）组织实施

经区政府批准，房屋所有权人依法作为自主更新改造实施主体，可以成立自主更新委员会、委托业主委员会或者具备相应资质的法人，负责组织房屋所有权人协商和项目申请工作，并对申请材料的真实性负责。

自主更新改造可按照业主发起、部门指导、方案深化、区政府批准、审批建设、验收登记等程序组织。各区政府和职能部门按照职责分工，加强城镇老旧小区自主更新改造工作的指导和服务，并结合实际，简化优化自主更新改造审批。

自主更新改造项目完成后，为保障小区改造后的维护更新，鼓励实行专业化物业管理，设立首期专项维修资金。


适用范围

—— 对象：城镇老旧小区内多户业主的多层/高层住宅楼，满足以下条件之一：
—— 建筑使用年限40年以上、结构差、功能不全、缺乏维修价值
—— 经鉴定为C级或D级危房
—— 需为自主原地翻建，符合国土空间规划
—— 除外情形：不可移动文物、历史建筑等；已纳入成片改造、征收/储备计划的，按其他规定

基本原则

—— 核心原则：业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜
—— 前提：全体业主书面同意；土地、房屋权利清晰，原则上已办不动产登记

资金筹措

—— 业主协商出资比例，可按原建筑面积比例承担
—— 渠道：提取公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等

改造方式

—— 单栋独立改造：原则上在原基底范围，增设电梯可扩大基底；业主表决同意可突破基底优化
—— 多栋联合改造：绿地率、间距等标准不达标时，按不低于现状控制
—— 整体改造：按国家、省、市城市更新规定执行

面积增加

—— 原面积20%以内增加：10%用于电梯及公共配套，10%用于住宅扩面（需日照等条件允许）
—— 储藏间处理：登记面积的可等面积置换至户内（不纳入增加比例）；合法未登记的可纳入方案
—— 其他：一层可设不计容架空空间；业主同意可开发地下空间（停车等配套，全体业主共有）

实施程序

—— 业主发起：编制实施方案（改造方式、资金等）
—— 部门指导：街道提交，区政府组织多部门联合审查
—— 方案深化：完善后报区政府同意，涉及业主共同决定事项需表决
—— 审批建设：申请规划条件，办规划、施工许可证，资质企业施工并受监督
—— 验收登记：联合验收通过后，办理不动产登记

其他规定

—— 鼓励专业化物业，按投资总额2%设立首期专项维修资金
—— 享受行政事业性收费减免、税收优惠及补助
—— 需配套物防技防措施
—— 单位自管房危房改造可参照；2025年8月18日施行，有效期5年