重庆市城市更新技术导则

### 总则
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编制目的
：为落实《重庆市城市更新管理办法》，指导城市更新片区策划与项目实施方案编制，推动城市更新高质量开展而编制。
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适用范围
：适用于重庆市主城都市区城市更新活动，其他区县可参照。
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使用对象
：包括政府管理人员及参与城市更新的策划咨询、勘察设计、建设施工、运营管理、金融机构等相关从业人员。
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更新原则
：坚持以人为本、文脉传承、内涵集约、资源统筹、绿色发展，注重民生、文化保护、合理利用资源、推动绿色发展与系统规划。

### 术语解释
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城市更新
：对城市建成区空间形态和功能进行整治提升，包括完善公共服务设施、治理生态环境、保护历史文化资源等多方面工作。
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更新片区
：城市建成区内具备更新价值，综合考虑多种因素划定的相对成片区域，便于资源配置与可持续发展。
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更新项目
：城市更新的最小实施单位，通过实施多种更新要素实现综合更新。
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更新对象
：主要包括老旧小区（街区）、老旧厂区、老旧商业区、历史文化区、公共空间五类。
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更新资源
：指可利用的建成区土地、可改造的建（构）筑物、可完善的设施及可提升的空间和环境等。
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片区策划方案
：以相关规划为指引，确定更新总量控制、规划调整建议和项目划定等内容的综合性方案，用于政府决策和指导项目实施。
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项目实施方案
：更新项目立项前编制，确定规划调整、土地供应、项目设计、建设运营等内容，是后续审批手续的重要依据，复杂项目可先形成初步实施方案。

### 基本规定
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更新要求
：涉及老旧小区改造、产业结构优化、生态修复、历史文化保护、基础设施建设、绿色低碳发展、海绵城市与韧性城市建设等多方面，需符合国家和本市规定。
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更新方式
：包括保护修缮（不改变建筑主体结构等，更新前后建筑规模不变）、改造提升（局部改造建筑、整治环境等）、拆旧建新（拆除部分建筑并重新建设）。
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底线要求
：不随意迁移、拆除历史建筑和老建筑，不破坏传统格局和自然环境，严格控制大规模拆除、增建和搬迁。
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方案编制要求
：原则上应编制片区策划方案和项目实施方案，特殊情况可简化或直接编制项目实施方案，部分项目可参照本导则编制相关方案。
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更新片区划分要求
：面积原则上不小于0.5平方公里，综合考虑多种边界要素和资源聚集需求，特殊区域可按需划定。
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更新项目划定要求
：结合多种因素划定，新增用地、容量且改变用途的拆旧建新项目不得单独成项目。
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基础数据应用
：片区策划方案和项目实施方案应充分运用基础数据调查成果，分析不同范围的相关数据。
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弹性管理
：在一定条件下允许片区内项目间容量转移和各地块建筑面积统筹平衡，经批准的片区策划总建筑面积一般不得调整。
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更新清单
：包括问题清单、优势清单、约束条件清单和任务清单，用于分析片区或项目情况，指导项目实施。
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技术思路
：提供工作流程图和技术流程图，明确城市更新的工作流程和技术要点。

### 片区策划方案
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一般规定

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编制和审批主体
：由各区政府（管委会）组织编制和审批。
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编制要求
：落实相关规划要求，结合城市体检和基础数据调查成果，强化资源整合与区域统筹，完善多种功能。
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编制成果
：包括方案文本及图纸，具体内容见附件1模板，有效期5年。
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方案编制

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更新片区划分
：结合基础数据调查，按要求合理划定更新片区。
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现状分析
：包括区位条件分析、政策及相关规划分析、基本情况梳理（人口、经济、土地、建筑、设施、历史文化、生态等现状）、更新意愿调查，总结片区存在的问题、优势和约束条件。
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更新资源识别
：综合评估识别土地、建筑、设施、公共空间等更新资源。
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片区更新指引
：确定更新目标、思路、内容与规模，提出规划调整建议，划定更新项目并明确更新方向、方式、土地供应、建设模式、投资估算等，制定实施计划与保障措施，进行效益分析和专题分析（包括道路交通、环境影响、历史文化保护、社会稳定风险评估、海绵城市等，特定情形需增加相应专题分析）。
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技术指引

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完善安全功能
：推进城市安全建设，包括塑造安全弹性空间（如生态安全、避难空间建设）、保障城市建筑安全（结构和消防安全）、提升基础设施安全（市政设施、应急处理、防疫安全、智慧共享等）。
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完善生活功能
：实现住房安全舒适、公服体系全龄共享、市政设施智慧韧性、公共空间活力宜人，包括建筑分类与布局优化、提供多元住房供给、完善公共服务设施层级与功能、提升市政设施效能与智慧应用、拓展公共空间与活力提升等。
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完善生态功能
：构筑人与自然和谐共生格局，修复生态系统，倡导绿色低碳生活生产方式，包括维护生态格局、修复治理生态系统、推动绿色低碳发展，构建多元绿色生态网络（蓝绿网络、公园绿地、生态廊道、绿色空间）。
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完善人文功能
：保护和传承历史文化资源，推动文化创新与发展，营造特色人文景观和氛围，包括健全完善文化保护（遵循底线要求、落实名录保护、拓展保护对象）、推进文化创新（活化利用资源、发展文化产业）、丰富人文内涵（营造人文景观、弘扬核心价值）。
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完善产业功能
：推动产业高质量发展，优化产业结构和空间布局，完善配套设施，培育新动能，包括打造集约高效生产空间（优化产业结构、布局产业空间）、培育持续多元新兴动能（创造创新空间、促进要素融合、发展特色产业）、提供适宜完善产业配套（完善配套服务、探索低成本空间供给）。
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完善交通功能
：构建便捷高效、绿色低碳、安全舒适的交通系统，包括打造高效便捷公交空间（复合枢纽、提升服务范围、优化公交接驳）、营造以人为本慢行空间（保障慢行路权、提升舒适性与安全性）、构建畅行有序车行空间（疏导交通、规范停车、智慧管理）、塑造山地特色交通空间（打造多元立体环游体系、优化各类特色步道）。

### 项目实施方案
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一般规定

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编制和审批主体
：由各区政府（管委会）指定机构或物业权利人等前期业主组织编制，成果由各区政府（管委会）审批。
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编制要求
：落实片区策划要求，结合城市体检和基础数据调查成果，衔接相关规划指标，广泛征求意见，保护地形地貌、历史遗存和老树。
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项目实施时序
：更新项目按统一谋划、公共优先原则安排，公共服务设施和市政设施等应与项目同步实施，分期项目应制定合理计划。
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编制成果
：包括方案文本及图纸，具体内容见附件2模板。
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时限要求
：明确实施主体办理用地手续和施工许可手续的时间限制。
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方案编制

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现状分析
：包括项目背景（区位、政策、相关规划、片区更新指引分析）、项目本底分析（人口、土地、建筑、设施、业态、文化、生态等现状），总结项目问题、优势和约束条件。
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更新资源识别
：参照相关要求，结合片区策划指引，明确项目具体更新资源。
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项目更新指引
：确定项目更新定位与策略，明确更新内容与规模（包括建设方式、功能、建筑规模测算等），进行项目更新设计（包括多种经济技术指标和设计专篇），提出规划调整与土地供应方案（包括规划优化、土地收储、供应、利益平衡、安置补偿等内容），进行项目投资测算和投融资模式说明，明确项目建设运营模式，制定实施计划与保障措施，预估项目效益（经济、社会、环境、其他效益），进行项目专题分析（包括环境影响、历史文化保护、社会稳定风险评估、海绵城市等，特定情形需增加相应专题分析）。
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分类技术指引

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老旧小区（街区）
：适用于承载居民生活功能、亟需改善的复合区域，更新要素包括功能引导（如打造特色街区、复合街区、鼓励自主更新）、建筑更新（优化街区风貌、保障安全、改善环境）、道路交通（鼓励行人优先和公交导向）、基础设施（补齐各类设施短板）、环境景观（构建和谐优美环境）、文化记忆（传承历史文化）等方面。
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老旧厂区
：适用于需转型升级的城市功能区，更新要素包括功能引导（推动产业转型、培育产业链、打造活力园区）、文化记忆（保护工业文化精髓、活化利用资源、传承文化）、建筑更新（促进绿色低碳发展、优化空间载体、保留工业特征）、道路交通（优化交通体系、拓展慢行空间）、基础设施（完善公服和市政设施）、环境景观（修复生态、激活景观资源、艺术赋能）等。
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老旧商业区
：适用于功能和业态陈旧的商业区，更新要素包括功能引导（实现差异化发展、布局多元业态、提供智慧服务）、道路交通（优化人车交通秩序）、基础设施（提升消费服务水平）、建筑更新（激发商业活力、优化空间、提升安全）、环境景观（提升景观品质、营造特色氛围）、文化记忆（挖掘和保护历史文化资源、创新文化表达）等。
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历史文化区
：适用于具有保护价值的区域，更新要素包括文化记忆（保护各类历史文化资源）、建筑更新（确保安全、延续风貌、协调体量、活化利用）、环境景观（保护传承历史景观、改善景观体系）、功能引导（布局文化产业、促进共生发展、升级文旅体验）、道路交通（完善慢行系统）、基础设施（修复和更新配套设施）等。
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公共空间
：适用于城市公共活动空间场所，更新要素包括江岸空间（功能更新、生态修复、多元游憩、弹性利用、建设控制）、慢行系统（构建高品质慢行系统，如山城步道、轨交便道、友好学径）、公园广场（整治提升空间环境）、街道环境（推动街道更新，营造安全、绿色、活力街道）、低效闲置空间（挖掘利用潜在空间资源）等。
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专项技术指引

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道路交通
：提升慢行品质（保障路权、优化设计、控制空间尺度和过街间距）、增强快慢和谐（合理控制车道规模、设置共享街道）、强化车行管理（采取多种交通管理措施）、改善车行服务（完善路网、优化公共交通和停车设施）。
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防洪排涝
：提升防洪能力（确保满足防洪标准、整治碍洪建筑、优化滨江空间利用）、优化排水系统（排查病害、实施雨污分流、更新管网）。
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海绵城市
：全面落实建设理念，合理布局海绵设施，控制海绵指标，优先实施公共海绵设施，明确适用设施及布局要点。
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绿色建筑
：拆旧建新项目按相关标准执行，改造提升项目应选择适宜绿色技术和材料进行改造。
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装配式建筑
：拆旧建新和改造提升项目分别按相应政策和要求执行，鼓励采用装配式建造技术。
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管线综合
：优化管线（清理架空线、推进下地或规整）、整治杆箱（清理废弃杆件和箱体，采用综合杆箱）、优化地面设施（避免影响人行空间）。
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消防安全
：消防工程符合标准，涉及公共消防设施纳入规划，既有建筑改造应消除消防安全隐患。
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智慧应用
：推进智能建造（鼓励应用BIM技术和数字化建造）、建设智慧建筑（提升改造项目智能化水平，新建项目完善智慧化措施）、推动智慧场景应用（在不同区域和项目中应用智慧技术，提升城市魅力、市民体验和环境品质）。

### 附件
包括片区策划方案模板（文本和图纸内容详细说明）和项目实施方案模板（文本和图纸内容详细说明），以及本导则用词说明（对不同严格程度用词进行解释）。